Plusvalía · 6 min de lectura · 4 de noviembre de 2026
Plusvalía real vs plusvalía prometida: cómo saber cuánto sube de verdad un depto
En corto: la plusvalía real se mide con reventas del mismo departamento inscritas en el CBR, no con precios de lista. Antes de comprar, compara lo que te prometen con lo que de verdad subieron los deptos de ese sector.
¿Qué es la plusvalía real?
Es la diferencia entre lo que alguien pagó por un departamento y lo que obtuvo al venderlo, dividida por los años que lo tuvo. Se mide con ventas reales inscritas en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), no con avisos ni con estimaciones.
La clave es comparar el mismo departamento en dos momentos. Así eliminas el efecto de comparar un depto nuevo de 50 m² con uno usado de 70 m².
¿Por qué la plusvalía prometida suele ser mayor?
1. Se compara con precios de lista
El precio de lista de un proyecto nuevo no es un precio de cierre. Lo que importa es en cuánto se vende de verdad.
2. Lo nuevo tiene sobreprecio
Un depto en verde o en blanco se vende con un premio por ser nuevo. Cuando lo revendes, ya es usado y ese premio desaparece.
3. Se usan promedios de comuna
Si en una comuna se empiezan a vender deptos más caros, el promedio sube aunque ningún depto haya subido de valor. Dentro de una misma comuna hay sectores que suben y sectores que bajan.
Cómo revisarlo antes de comprar
- Pide el dato concreto: “¿de dónde sale ese porcentaje?”. Si la respuesta es un precio de lista o un promedio de comuna, desconfía.
- Mira reventas del sector, no de la comuna completa.
- Compara tu precio por m² con lo que cierran deptos parecidos alrededor. Si pagas mucho más, tu plusvalía parte en contra.
- Revisa la liquidez: cuántos meses tarda en venderse la oferta del sector. Un depto que sube pero no se vende no te sirve.
- Suma el arriendo: la rentabilidad total es plusvalía más arriendo, menos gastos.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía real de un departamento?
Es cuánto subió de verdad el precio de un mismo departamento entre una venta y la siguiente, según las compraventas inscritas en el Conservador de Bienes Raíces. No es el precio de lista ni una proyección del vendedor.
¿Por qué la plusvalía prometida suele ser mayor que la real?
Porque se calcula comparando precios de lista de proyectos nuevos, que incluyen el sobreprecio de lo nuevo, o con promedios de comuna que mezclan departamentos distintos. Al revender, ese sobreprecio desaparece.
¿Cómo puedo saber la plusvalía real de un sector?
Mirando reventas del mismo departamento: precio de compra, precio de venta y años entre ambas. dondeinvertir.cl lo calcula con 945 mil compraventas del CBR y te lo muestra por comuna y sector.
¿La plusvalía es lo único que importa al invertir?
No. También importan la rentabilidad del arriendo, qué tan rápido se vende en ese sector y si el precio que pagas está sobre lo que cierran departamentos parecidos.